首套房贷利率单边上涨的行情，已露暂停迹象。12月11日，融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》（下称《报告》）。报告显示，2018年11月，全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的“连涨”，首现“零涨幅”。

在融360监测的全国35个城市533家银行中，有23家银行分（支）行首套房贷利率上升，占比4.32%；有15家银行分（支）行回调利率；有494家银行分（支）行首套房贷利率较上月持平，占比92.68%。

对此，我们认为，由于经济下行压力加大，以及金融风险正在升温，银行不太可能将首套房贷利率再大幅上调，未来保持平稳或小幅回落的概率较高。而鉴于房地产调控正进入到关键阶段，效果已经开始逐步显现，所以未来房贷利率也不会有大幅下调的可能。

实际上，11月数据真正把首套房贷利率下调的主要还是一线城市，在二三线城市中，利率基本上保持平稳或微涨。

从数据来看，虽然北京（楼盘）、上海（楼盘）首套房贷款平均利率较上月持平，但广州（楼盘）为较上月回落10BP，5.62%；深圳（楼盘）较上月回落1BP，为5.61%。这主要有以下几个原因：

首先，一线城市房地产调控初见成效。在受到房地产调控的限价、限售政策的影响之下，成交快速萎缩甚至跌去近一半，目前一线城市房价上涨得到了遏制，炒作资金正逐步离场。

整个一线楼市已寒气十足，市场对房价上涨预期发生改变，若再连续提高房贷利率，进行去泡沫化，房地产金融风险有可能会爆发。

再者，减轻刚需群体的购房压力。现在一线城市房价是全国最高，往往房价动辄七八百万/套，若是房贷利率继续再不断上升，那势必会导致大幅增加购房者的置业成本。而目前政府主要遏制的是投机性购房需求，并非打击刚需，所以在房地产出现拐点之时，部分银行就下调了首套房贷利率。
　　再者，减轻刚需群体的购房压力。现在一线城市房价是全国最高，往往房价动辄七八百万/套，若是房贷利率继续再不断上升，那势必会导致大幅增加购房者的置业成本。而目前政府主要遏制的是投机性购房需求，并非打击刚需，所以在房地产出现拐点之时，部分银行就下调了首套房贷利率。
最后，临近年底，各银行尚余一些贷款指标没有用完。而在银行看来，居民房贷还是 “香饽饽”，为了争夺市场份额和房贷客源，一些银行就把之前上调过高的银行房贷利率给调降下来，房贷利率与周边市场价保持一致。由于房地产持续低迷，目前一线城市刚需购房群体都成了银行争夺的对象。

面对11月份全国房地产利率在经历了22个月连涨后，终于暂停上升。于是就有人指出，房贷利率连续上涨势头已经结束，甚至是房地产调控也要走向尾声。未来房地产将重新繁荣，而明年房价仍有可能在松绑后出现“报复性反弹”。

对此，我们却认为，各银行暂停上调房贷利率，维持原来利率不变，并不能说明什么问题，单从最新公布的数据看，多数银行只是暂停上调房贷利率，也没有大幅下调第二套房贷利率。所以，现在断言房贷利率将转跌，房地产调控将取消，还是为时过早。那么，11月房贷利率终结22连涨意味着什么呢？
第一，全国楼市现在已快速进入到寒冬季节。这在二手房市场尤为明显。

据百城二手房价格数据，已有近7成房子开始下跌，说明房价的拐点正式到来。而我国的房地产调控本意就是要遏制房价大起大落。所以，当前房贷利率有必要在处于历史偏高位后，暂停一下，视后续市场情况再做决定。更何况，这次各家银行并不是要下调二套房贷利率，而是首套房贷利率。

第二，各地的房贷利率将处于分化状态，一线城市的银行为了争夺市场客源，主动调控房贷利率，但是二三线城市因为竞争较小，房贷利率将上浮更高。在贷款利率市场化的情况下，各城市和各银行对房贷利率进行微幅调整，并不能代表房贷利率出现拐点，更不能认为本轮房地产调控也即将退出。

第三，对于银行来说，暂停房贷利率的上调，是为了防止房贷利率连续上调后，系统性金融风险的到来。所以，未来房贷利率继续上调的空间已经不大，但是下跌空间也不会有多少。也就是说，决策层既不想让房贷利率快速上涨，迅速挤破泡沫，又不想房贷利率跌得过多，给市场带来房地产调控要松绑的预期，让房地产调控功亏一篑。所以，未来房贷利率连续上调或下降的可能都不大，将稳定在目前位置小幅波动的概率最大。

在经历了长期的房地产调控之后，一二线城市房地产率先进入寒冬季，而三四线城市却要缓和许多。未来各地的房贷利率将呈现分化，有的可能出现小幅下调，有的或许会小幅上涨，就在目前区域展开波动。总之，房贷利率结束22连涨，说明连涨时代终结，双向波动期开始，但并不能说明房贷利率要出现拐点，更不是要表明房地产调控将会全面松绑。