近日，住建部发文确定21个城市（区）将开展第一批城市更新试点工作。

烟台与北京、沈阳等城市（区）共同入选试点城市。首批试点自2021年11月开始，为期2年。

此次参与评选的城市（区）达到了130余个，烟台突出重围可谓意义重大。

本期内容，我们将探讨城市更新会如何影响烟台的未来发展。

01

城市更新

有何特征？

首先，城市更新到底是怎样一个概念？

简单来说，城市更新就是旧城改造，是有计划地改建城市中部分“老旧”的地区。旧改、棚改、城中村等项目改造都是城市更新中的重要一环。

城市更新发展到当下，可大致分为三个时代：

1.0时代是空间再造

2.0时代是内容升级

3.0时代则是为城市赋能

空间再造，也就是大拆大建，这个时期由于过度追求新，导致很多城市原有的文化基因流失，过度房地产化也给市场带来了不稳定因素。

内容升级时期，城市开始思考将城市更新的概念深化，出现了包括景区、公共文化空间创新等内容。

为城市赋能是最新的探索概念，需要考虑城市更新如何与城市发展大势相契合，这也是为什么国家要选择试点城市。

“十四五”规划以及2035年远景目标纲要草案曾提出，实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

通过此次试点，国家要探索城市更新的模式、机制、以及相关配套制度。

为了入选试点城市，烟台快速确立了构建“1+233”工作体系，明确了中心城区“12335”建设任务，同时把城市更新作为“一核突破”的重要抓手。

制定了包括历史文化街区保护利用、老旧小区改造、危旧房屋整治、老旧散乱厂区改造搬迁、土地出让利用、资金保障等7个方面、24条“突破芝罘”城市更新配套政策。

在此基础上，烟台包装了朝阳街所城里文化街区有机更新、老港区改造提升、滨海黄金旅游带、夹河生态景观带、中央山体公园步道环线、登州古城等12个典型试点项目。

同时，烟台还组建了芝罘城市更新基金，对接各类银行金融机构，开展标准化城市更新项目融资。

那在实操方面，烟台有哪些具体动作？

02

留、改、拆
新概念下的烟台动作

以芝罘区为例，通过解读“留、改、拆”，可以抢先了解城市更新的内容。

今年8月10日，住建部曾发布文件提出在城市更新中要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，探索可持续的城市更新模式。

所以留哪改哪拆哪，需要城市建设者进行更全面的思考。

留，自然是留下城市记忆，保留既有老建筑，延续城市特色风貌。例如芝罘区的芝罘仙境项目，对朝阳街、所城里进行改造，就是留下独具烟台特色的街区、建筑。

改，聚焦于老旧小区改造。例如加装电梯、更新墙面等，是让老旧小区重新焕发生机的关键。

拆，代表更大力度的更新。未来的拆会聚焦于不得不拆的板块，例如白石片区的改造，就是进行重新升级。

留改拆的推进是以保留利用为主，加强修缮改造、补齐城市短板、注重提升功能。既保留城市特色、城市记忆，也增强城市活力。

在国家政策与烟台动作之外，山东省的城市更新政策，也在不断影响着烟台。

近期，山东2022年城镇老旧小区改造计划，共确定1963个项目（3889个小区），涉及居民67.13万户。

其中烟台全市总计120个项目，涉及小区393个，高于青岛与济南的改造数量。

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这仅是2022年的计划，根据规划，“十四五”期间芝罘区将对62个老旧小区、7.6万余户进行修缮改造，全面突破城市更新。

一核突破已经开始，借助城市更新政策，芝罘区的首要地位不断加强。

一核突破，也从烟台的城市发展策略，上升为国家级的试点工作。

03

乘势突破
规划再次升级

成为城市更新试点城市，对烟台而言是千载难逢的机会。

除了城市更新的内容，这一次试点还将带给烟台两大层面的提升。

一：城市规划全面升级，突破方向明确

试点名额公布前，烟台推出了包括总体城市规划、商圈专项规划、快速路系统等城市发展目标。

彼时，看到这些规划的我们是激动的，激动于烟台有了新目标。但激动之余，对政策能否落地也心存疑虑。

这始终是烟台自己的规划，没有国家政策层面的加持。

城市更新的导入，从更高维度赋予了烟台城市发展的上限。

作为试点城市，烟台可以将明确的规划方案与城市更新方案相融合，将自身的发展视角与国家战略相匹配。

借助试点名额，烟台可以再次提升城建规划的高度与方向，对未来发展提出更高的定位。

这是国家级政策倾斜的独有优势。

二：声量扩大，城市名片再添重要一笔

第二点，是烟台这个名字出现在名单中的意义。

这一点，无关乎烟台怎样更新，国家会给到怎样的政策以及后续更新成果如何，而是烟台被选择了。

我们回顾下，在名单出现前烟台在城市竞争中的风评是怎样的？

GDP增速放缓、楼市下行频繁出现于大V盘点中等等，过去几年烟台的城市竞争力是在下降的。

为什么？因为烟台缺少大的国家级政策的利好。

济南要争取国家中心城市，青岛要打造世界海洋中心城市，三核格局逐渐被定义为双核竞争，烟台被落下了。

所以城市更新试点，于烟台而言就是千载难逢的机会。目前在全国性媒体上，已经有大量对于试点城市（区）的探讨。

当烟台作为一份子被提及，就会被各类企业看到、被人才看到，包括被烟台人讨论。

讨论度上来了，就会有关注度。这本质上也是城市软实力的象征，代表城市有机会参与到下一阶段的城市竞争。

既然城市更新如此重要，试点名额如此珍贵，为何烟台能够被选为试点城市？

除了城市发展水平与准备工作的充足，还有其他原因吗？

其实，如果年龄稍长或者对房地产有研究的人应该了解，这并非首次烟台承接如此重要的任务。

上世纪八九十年代，烟台也曾作为住房改革的试点城市，为全国贡献了烟台经验。

04

烟台经验
穿越时空的对话

上世纪七十年代，安徽凤阳小岗村的一把火，正式开启了改革开放的新时代。

彼时房地产市场还处于懵懂时期，新中国成立以来30多年“福利性、低租金”的旧住房制度，严重阻碍了国民经济的发展。

至1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6㎡，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。

长期的实践表明，住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。于是改革开放后，不少人都在疾呼：改革住房制度，冲出黑洞，势在必行。

此后在1978-1985年之间，中央开启了住房改革制度的大幕，同时一系列的政策以及试点城市选取，为住房制度改革提供了基础。

到了1986年，烟台、唐山、蚌埠三座城市被选择进行房改试点，试行“提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革”的方案。

接到任务后的烟台迅速展开了相关工作，经过1年零4个月的反复论证、深入研究，1987年8月1日，烟台市住房制度改革方案正式出台，开全国住房制度改革之先河。

为配套房改，1987年烟台组建了全国第一家住房储蓄银行。2003年，该银行改名为恒丰银行。

时代的视角下，烟台这一次的改革方案大获成功。

1987年9月29日，新华社发表长篇通讯《冲出黑洞》，突出报道烟台房改的事迹和经验。11月下旬到12月上旬，包括美国洛杉矶时报、华尔街日报等多家国外媒体前来烟台，对烟台住房制度改革进行了深入采访报道。

1987年10月，烟台住房改革首次交易大会现场（图源网络）

直到今天，我们依旧能看到彼时房改的影子。

很多人可能不知道，现在芝罘区解放路东侧的民生小区，就是烟台房改后的第一个试验小区。

该小区的建设实现了“当年动迁，当年回迁;当年开工，当年竣工”和“动迁居民春节前搬回新居吃饺子”的承诺。

烟台住房改革打响了全国房改的第一枪，为城市开发建设闯出了一条新路。

从1986到2021，从住房改革到城市更新试点，烟台再一次站在了历史的聚光灯下。

这一次，城市更新的命题更大，而且更复杂。相同的是，最终成果会给全国城市带来示范效应。

住房改革层面，烟台是成功的，也给烟台带来了发展助推。

而城市更新，烟台已经厉马秣兵，全力以待。

这次机会，千载难逢。