前天，央行发布了一份254号文件，题目是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》

很快，文件被各种解读，各方媒体都开始狂欢，称之为“金融16条”，甚至有媒体说这是：

史诗级救市。

二狗告诉我说，他看来看去，其实就俩意思：

1、金融机构贷款放松：如开发贷、债券融资等可以给开发商适当放松，不用再小心翼翼怕房企暴雷了，如果出了问题，不用担责。而且不只是央企有个待遇，民营企业一样可以。

2、房企还债周期放宽：开发商如果现在没钱还债，也不用延期、跑路、烂尾、演戏，直接给你延期1年还债，让你有个喘息的机会。尤其是在保交楼方面，项目是项目，房企是房企，放贷时不“连坐”，同时可以给房企专项借款。

这两个中心思想下，就只有一个关键点：

救开发商，然后让他们能保交楼、能活下去。

过去一年中央及地方出台的政策，主要是在需求端，

公积金利率降低、LPR下调、各地方放松限购政策等。

不过三四线城市需求见顶，资本市场对楼市持续不乐观，让一连串需求端救市并没有太大效果。

但是对于开发商的供应侧管控依然十分严格，

这就使得开发商从局部暴雷到大面积暴雷，最后逼的数百个项目业主集体断贷。

系统性危险有点要浮出水面。

继续掐住开发商资金流的脖子，那市场里面将没有赢家，一片混乱。

把开发商在ICU病房里救出来，然后让他们继续为市场卖命，

这就是现在的救市的主要思路。

沿着这个思路去思考，对于烟台市场的影响将会有三个。

1、延期交房项目重新有了希望。

2、开发商“自残式”降价促销活动将会停止。

3、市场真正的进入稳定期。

1

先说第一个：延期交房项目重新有了希望。

烟台市场中品牌开发商的市占率在8成左右，品牌开发商的暴雷，也影响到了烟台的项目。

三盛汝悦铭著躺平式停工；中梁樾山府流氓式延期交房；融创壹品表演式复工。

这几个项目虽然并不是很畅销，但远不至于出事，延期及烂尾的原因是：项目资金被明着暗着划给集团总部去还债。

金融16条对开发商的资金困难提出了明确的解决办法，多条融资渠道放松。放贷时，项目是项目，集团是集团。

简单来说，融创集团不行了，但融创壹品如果卖的好，该放贷就放贷，该支持还是要支持。

而且还专门有一条：支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

所以，延期交房的业主们，可以重新燃起希望了。 

烟台的这几个延期项目，好在去化都还行，也并没有很严重的亏钱甩货的情况存在。

现在又有国家政策支持，政府再加强项目的复工督促及资金监管。

所以理论上来说拯救起来，不难。

不过具体执行仍然需要一定时间。

2

再来说说对烟台房价的影响。

过去半年，烟台迎来最近几年最疯狂的降价趋势。

品牌开发商甚至降价20%来“自残式”促销。

自残背后的逻辑是，如果我不自残，那我就只有死路一条，自残好歹还能活下去。

现在政策对于房企的融资虽然没有完全放开，但是走出现在的存活绝境是没有问题的。

既然房企已经能够依靠融资走出绝路，那必然会降低“自残”式降价的程度。

不过目前融资政策刚出，真正落地还要等一段时间。加上12月份是开发商冲刺业绩的关键时期。

所以大概率，未来的2个月，是目前降价房企的最后降价时期。

2023年，资金周转顺畅后，降价促销政策将收回。

还有一个重要原因，过去近2年开发商都没有拿地，目前手头剩下的很多都是尾盘。

如果没有资金周转压力，那一定会慢慢卖。

毕竟这些房子卖完了之后，他们干嘛去呢？

所以2022年最后的俩月，是烟台房价筑底的最后两个月。

2023年后，促销消失，一切恢复正常。

3

最后和大家聊聊，2023年的一些猜测。

这一波政策过后，房企的冬天算是快过去了， 但房产市场的冬天，还会持续一段时间。

或者说，冬天就已经是房产市场的常态。

烟台城区一年2.5-3.5万套的去化，将会在未来几年内一直这样。

改善需求依然很旺盛，但现在的改善项目依然让人不想下手，也不敢下手。

前段时间开发区有个朋友和我聊开发区买改善。

在盈科品园和佰和荣筑之后，开发区很难有让你放心、舒心下手的项目。

兰园被迫改规划，但北京南路的影响用产品和品牌依然难以弥补。

海信岱岳府仅剩尾盘、瑞玺公馆作为非开发企业，多少让人有点不那么放心。

受制于资金成本和周转压力，开发商已经不能也不可能沉下心做好改善产品。

所以在2023年，改善需求在，但不会快速释放。

直到，烟台的房企们恢复过来，做好用户调研，做好满足用户需求的好产品。

到那个时候，改善市场会迎来一波小高潮。

然后，烟台市场就真的真的，就稳定了。

其实有些时候，变化就在一瞬间。

比如说疫情放松，很多人都在呼吁现有的防疫政策过于严格，需要放松，需要给经济一个喘息的机会。

就在前天，石家庄一纸通知，疫情放松突然就开始了。

随后北京核酸检测点大面积消失，山东更新入鲁政策，不再查48小时核酸，集中隔离改为居家隔离。

至于居家，估计也不会有人再门口站岗，贴磁条了。

于是疫情管控就这么放松了。

所以我们喊了那么多年的房产市场稳定，很可能，

他说来就来了。

在房产市场里，有两个大的方向不可违逆。

没有人可以阻挡人们对于美好居住房子的向往，

没有人可以阻挡这么一个庞大的市场对国家经济的带动和影响。

所以改善和高端需求，在未来，一定还会有很大的市场空间。

而当国家想要推进某件事情时，我们只需要顺势而为、跟着政策走就好。

总是在焦虑，担心自己入手后，房价继续下跌，

总是在犹豫，两个项目各有优缺点，到底选择哪一个。

以后你会发现，真的没有必要。

量力而为挑一个安全的舒心的房子，早点过上幸福生活，挺好。